Incorporadoras do Minha Casa Minha Vida têm recorde de vendas no trimestre

As incorporadoras listadas na Bolsa que atuam no Minha Casa Minha Vida (MCMV) tiveram recordes de vendas no segundo trimestre - um reflexo dos incentivos ao programa habitacional que turbinaram o poder de compra da população. Cury, Direcional, MRV e Plano & Plano tiveram picos de vendas de imóveis entre os meses de abril e junho, conforme mostraram suas prévias operacionais. A Tenda também ampliou as vendas de forma relevante mesmo sem ter batido um recorde.

Juntas, as incorporadoras acima tiveram vendas líquidas de R$ 7,2 bilhões no segundo trimestre de 2024, alta de 33,4% em relação ao mesmo período de 2023. Todas aceleraram os novos projetos também. Ao todo, elas lançaram empreendimentos avaliados em R$ 7,1 bilhões, avanço de 31,8% na mesma base de comparação anual.

O diretor financeiro e de relações com investidores da MRV&Co, Ricardo Paixão, afirmou que o MCMV está em sua melhor fase, como resultado da entrada em vigor de várias medidas de incentivo nos últimos meses. "O momento é muito bom. E vai ficar ainda melhor", afirmou, em entrevista, referindo-se a outras melhorias em implementação.

Desde a metade de 2023, o governo federal aumentou o subsídio dado às famílias para aquisição de imóveis (de R$ 47,5 mil para R$ 55 mil), cortou os juros em 0,25 ponto porcentual para o financiamento das famílias de menor renda (para o patamar de 4% a 4,25% ao ano) e elevou o teto de preços dos imóveis de R$ 265 mil para até R$ 350 mil em todo o País, permitindo que mais moradias fossem enquadradas. Também houve expansão do prazo de financiamento de 30 para 35 anos.

Mais recentemente, foi cortada de 4% para 1% a alíquota do Regime Especial de Tributação (RET) para projetos da faixa 1 do MCMV, para famílias com renda de até R$ 2,6 mil, o que aumentou o apetite das construtoras neste segmento. O último benefício que passou a valer foi o chamado 'FGTS Futuro', em que o mutuário pode agregar os depósitos futuros no seu FGTS para pagar as parcelas do financiamento, o que na prática significa um poder de compra maior.

A cereja do bolo ficou por conta dos governos estaduais, que passaram a ofertar subsídios adicionais aos compradores de imóveis do MCMV. Isso tem funcionado como maneira de colocar para dentro do mercado as famílias de renda mais baixa.

Por exemplo: o programa Casa Paulista, de São Paulo, oferece subsídios entre R$ 11 mil e R$ 16 mil para aquisição de moradias do MCMV. Já o Morar Bem, de Pernambuco, aporta R$ 20 mil, assim como o Casa Fácil, do Paraná. Também existem iniciativas do mesmo tipo no Rio de Janeiro, Goiás, Rio Grande do Sul e outros Estados.

"Esses programas ajudaram a turbinar as vendas", apontaram os analistas Bruno Mendonça, Pedro Lobato e Herman Lee, em relatório do Bradesco BBI, destacando que as incorporadoras conseguiram ganhar liquidez em seus negócios. Na MRV, por exemplo, 55% das cidades onde a companhia atua já têm programas extras e outras 25% sinalizaram que receberão medidas do gênero em breve. Já a Tenda apontou que os programas regionais ampliaram as vendas brutas em São Paulo, Ceará e em Pernambuco.

Incorporadoras sobem preços de moradias do MCMV

Vale notar ainda que o crescimento das vendas aconteceu a despeito da subida de preços, o que irá se traduzir em ganho de margem de lucro pelas empresas. O preço médio dos apartamentos da MRV foi de R$ 245 mil no segundo trimestre, avanço de 9,6% em um ano. Na Cury, foi de R$ 301,5 mil, alta de 8,3%; na Plano & Plano, R$ 235 mil, subida de 8,5%; e na Tenda, R$ 212,1 mil, alta de 4,4%. A Direcional não divulgou esse dado.

A Cury mostrou números operacionais classificados como "impressionantes", segundo os analistas de construção civil do Santander. "Os lançamentos tiveram crescimento forte, acima da nossa estimativa, ilustrando a forte demanda por unidades do MCMV. Mais importante ainda, as vendas contratadas líquidas tiveram um aumento grande", apontaram os analistas Fany Oreng, Antonio Castrucci e Matheus Meloni, em relatório do Santander.

A Tenda também foi avaliada de forma positiva. "Apesar do volume mais leve de lançamentos no trimestre devido a alguns atrasos nas aprovações de projetos, a companhia apresentou uma velocidade de vendas consistente", citaram os analistas Mendonça, Lobato e Lee do Bradesco BBI.

A Direcional foi apontada como um destaque por combinar crescimento com geração de caixa. "A Direcional apresentou números operacionais fortes, com uma velocidade de vendas consistente", afirmaram os analistas Gustavo Cambaúva e Elvis Credendio, em relatório do BTG Pactual.